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Wissen & Begriffe

Nachschlagewerk zu Immobilien-Investments: die wichtigsten Strategien, alle relevanten Begriffe rund um Kauf, Miete, Finanzierung und Steuer sowie häufige Fragen. Ein guter Startpunkt, bevor du deine erste kostenlose Kalkulation anlegst.

Strategien

Buy & Hold

Kaufen und langfristig vermieten

Die klassische Strategie zum Vermögensaufbau mit Immobilien und der Schwerpunkt dieses Tools. Du kaufst eine Immobilie und vermietest sie über viele Jahre. Dein Vermögen wächst aus vier Quellen: den Mieteinnahmen (Cashflow), der Tilgung (dein Mieter zahlt einen Teil des Kredits ab), der Wertsteigerung und den Steuervorteilen (v. a. die AfA). Der Fokus liegt auf einem tragfähigen Cashflow und Geduld – Zeit und Zinseszins arbeiten für dich. Risiken: Zinsänderung bei der Anschlussfinanzierung, Leerstand und unerwartete Instandhaltung.

Langfristig
Cashflow-Fokus
Zinsrisiko beachten

Fix & Flip

Kaufen, sanieren, mit Gewinn verkaufen

Du kaufst eine sanierungsbedürftige Immobilie unter Wert, wertest sie zügig auf und verkaufst sie mit Gewinn weiter. Es geht um schnellen Kapitalumschlag statt um laufende Miete. Wichtig: Beim Verkauf innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist ist der Gewinn steuerpflichtig, und wer in kurzer Zeit mehrere Objekte handelt (3-Objekt-Grenze), gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Dazu kommen Sanierungs- und Marktrisiken. Höhere Renditechance, aber deutlich aktiver und riskanter als Buy & Hold.

Kurzfristig
Höhere Rendite-Chance
Spekulationssteuer

BRRRR

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat

Eine Skalierungsstrategie: Du kaufst günstig ein (Buy), sanierst (Rehab), vermietest (Rent) und finanzierst die dann höher bewertete Immobilie neu (Refinance), um einen Teil deines Eigenkapitals wieder herauszuziehen – und wiederholst das Ganze (Repeat). So baust du mit vergleichsweise wenig gebundenem Eigenkapital ein Portfolio auf. Voraussetzung ist eine echte Wertsteigerung durch die Sanierung und eine mitspielende Bank. Kombiniert Elemente aus Fix & Flip (Aufwertung) und Buy & Hold (Halten).

Skalierung
Eigenkapital-Recycling
Bank- & Wertrisiko

Begriffe von A–Z

Kaufpreis

Der reine Preis der Immobilie ohne Nebenkosten. Basis für Grunderwerbsteuer, Makler und Renditekennzahlen. Entscheidend ist nicht der absolute Preis, sondern das Verhältnis zu Miete und Lage (siehe Kaufpreisfaktor).

Kaufnebenkosten

Zusätzliche Kosten beim Kauf: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler – zusammen meist ~7–12 % des Kaufpreises. Sie steigern nicht den Wert der Immobilie, erhöhen aber deinen Eigenkapitalbedarf.

Grunderwerbsteuer

Einmalige Steuer beim Immobilienkauf, je nach Bundesland 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (u. a. NRW, Schleswig-Holstein, Brandenburg, Thüringen) des Kaufpreises. Oft der größte Nebenkostenposten.

Notar & Grundbuch

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet und der Eigentumsübergang ins Grundbuch eingetragen werden. Kosten zusammen grob 1,5–2 % des Kaufpreises, bundesweit einheitlich geregelt.

Maklerprovision

Vergütung des Maklers, inkl. MwSt. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern wird sie seit Ende 2020 meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt – für den Käufer üblich rund 3,57 %.

Gesamtinvestitionskosten (GIK)

Kaufpreis + Kaufnebenkosten + anfängliche Investitionen. Dein „echter" Kapitaleinsatz und die Basis für Nettomietrendite und Eigenkapitalquote.

Anfängliche Investitionen

Ausgaben kurz nach dem Kauf zur Modernisierung, Vermietbarkeit oder Aufwertung (Sanierung, Küche, Böden). Erhöhen den Kapitalbedarf, können Miete und Wert steigern und teils sofort steuerlich wirken.

15-%-Regel (anschaffungsnahe Herstellungskosten)

Übersteigen Instandsetzungs-/Modernisierungskosten in den ersten 3 Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), müssen sie über die AfA über viele Jahre abgeschrieben werden statt sofort absetzbar zu sein. Bei größeren Sanierungen unbedingt einplanen.

Nettokaltmiete

Die reine Miete für die Wohnung ohne Betriebs-/Nebenkosten. Ausgangsbasis für alle Rendite- und Cashflow-Berechnungen.

Warmmiete

Nettokaltmiete plus umlagefähige Betriebskosten – der Betrag, den der Mieter insgesamt zahlt.

Umlagefähige Kosten

Betriebskosten, die du per Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegen darfst (z. B. Müll, Wasser, Hausreinigung, Aufzug, Grundsteuer).

Nicht umlagefähige Kosten

Kosten, die du als Eigentümer selbst trägst (z. B. Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, nicht umlagefähiges Hausgeld). Sie mindern direkt deinen Cashflow.

Bruttomietrendite

Jahres-Nettokaltmiete ÷ Kaufpreis. Schnelle Grobkennzahl. Orientierung: Top-Lagen oft nur 2–3 %, mittlere/einfache Lagen 4–6 %+. Berücksichtigt keine Nebenkosten.

Nettomietrendite

Jahres-Nettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten ÷ Gesamtinvestitionskosten. Realistischer als die Bruttorendite, weil Kaufnebenkosten und laufende Kosten berücksichtigt sind.

Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)

Kaufpreis ÷ Jahres-Nettokaltmiete – wie viele Jahresmieten der Preis kostet, also der Kehrwert der Bruttomietrendite (Faktor 20 ≈ 5 % Rendite). In Metropolen 25–35, in der Fläche 15–20.

Eigenkapital

Der Teil der Gesamtinvestition, den du selbst aufbringst (Gesamtinvestition − Darlehen). Faustregel: mindestens die Kaufnebenkosten, besser mit Puffer.

Darlehen & Beleihung

Der Kreditbetrag der Bank. Die Beleihung (in % des Kaufpreises/Werts) zeigt, wie stark du fremdfinanzierst. Mehr Fremdkapital = höherer Hebel und höheres Risiko.

Sollzins / Effektivzins

Der Zinssatz des Darlehens. Der Effektivzins enthält zusätzlich bestimmte Nebenkosten und macht Angebote vergleichbar. Schon 1 %-Punkt Unterschied verändert Cashflow und Risiko deutlich.

Tilgung

Der Teil deiner Rate, der die Schuld reduziert. Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei, aber höhere Rate. Üblich sind anfänglich 2–3 % pro Jahr.

Annuität / Kapitaldienst

Deine gleichbleibende Monats- bzw. Jahresrate an die Bank aus Zins + Tilgung. Da die Restschuld sinkt, steigt im Zeitverlauf der Tilgungsanteil.

Zinsbindung & Anschlussfinanzierung

Zeitraum mit festem Zins (z. B. 10–20 Jahre). Danach wird zum dann gültigen Zins neu finanziert – hier steckt das Zinsänderungsrisiko.

Sondertilgung

Zusätzliche außerplanmäßige Tilgung, die die Restschuld direkt senkt. Viele Verträge erlauben z. B. bis 5 % pro Jahr ohne Aufpreis.

Zinsänderungsrisiko

Die Gefahr, dass der Anschlusszins nach der Zinsbindung höher liegt und deine Rate steigt. Der „kritische Anschlusszins" zeigt, ab wann dein Cashflow nach Steuern negativ wird.

Hebel (Leverage)

Durch Fremdkapital arbeitet auch das Geld der Bank für dich – das steigert die Eigenkapitalrendite, wirkt aber in beide Richtungen: bei schlechter Entwicklung verstärkt der Hebel auch die Verluste.

Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung

Mieteinnahmen minus Werbungskosten ergeben deine steuerpflichtigen Einkünfte, die mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz versteuert werden. Ein Verlust mindert dein zu versteuerndes Gesamteinkommen.

Grenzsteuersatz

Der Satz, mit dem dein zusätzliches Einkommen (der Mietüberschuss) versteuert wird – in Deutschland bis 42 % (bzw. 45 %), plus ggf. Soli und Kirchensteuer. Je höher, desto stärker wirken Steuervorteile.

AfA (Abschreibung)

Jährlicher steuerlicher Aufwand auf den Gebäudeanteil: 2 % (Baujahr ab 1925), 2,5 % (davor) bzw. 3 % (Neubau ab 2023). Es fließt kein Geld, trotzdem mindert die AfA die Steuer – ein zentraler Hebel.

Gebäudeanteil

Nur der Gebäudeteil des Kaufpreises ist abschreibbar, nicht Grund und Boden. Grob ~60–80 %, in teuren Lagen niedriger. Großer Einfluss auf den Cashflow nach Steuern.

Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand

Erhaltungsaufwand (Reparatur/Renovierung) ist meist sofort absetzbar; Herstellungsaufwand (Neubau/Standardhebung/anschaffungsnah) wird über die AfA verteilt. Siehe 15-%-Regel.

Spekulationsfrist

Verkaufst du eine vermietete Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Danach (bei privatem Verkauf) steuerfrei – relevant v. a. für Fix & Flip.

Cashflow (operativ / nach Steuern)

Was monatlich übrig bleibt. Operativ = Warmmiete minus Bewirtschaftung, Zinsen und Tilgung (vor Steuern). Nach Steuern zusätzlich abzüglich/zzgl. Steuern – die wichtigste Kennzahl für die laufende Belastung.

Vermögenszuwachs p. a.

Was die Immobilie pro Jahr an Vermögen aufbaut: Wertsteigerung + Tilgung + Cashflow nach Steuern. „Ohne Wertsteigerung" zeigt den von der Marktentwicklung unabhängigen Teil.

Eigenkapitalrendite

Jährlicher Vermögensaufbau ÷ eingesetztes Eigenkapital. Durch den Kredithebel oft deutlich höher als die Mietrendite – misst, wie effizient dein Eigenkapital arbeitet.

Instandhaltungsrücklage

Geld, das du für künftige Reparaturen zurücklegst (Orientierung ~10 €/m²·Jahr, bei alten Gebäuden mehr). Bleibt dein Vermögen, sollte aber real reserviert werden.

Mietausfallrücklage

Kalkulatorischer Puffer für Leerstand/Mietausfall (Standard ~3 % der Warmmiete). Macht die Rechnung realistischer.

Häufige Fragen

Als Minimum solltest du die Kaufnebenkosten (~7–12 % des Kaufpreises) aus Eigenkapital bezahlen, damit die Bank nicht mehr als den Kaufpreis finanziert. Häufig empfohlen werden 20–30 % des Kaufpreises plus ein Liquiditätspuffer. Eine Voll- oder 100-%-Finanzierung ist möglich, erhöht aber Rate, Zins und Risiko deutlich.

Ein positiver oder zumindest ausgeglichener Cashflow nach Steuern gilt als solide – die Immobilie trägt sich dann selbst. Ein leicht negativer Cashflow kann durch Tilgung, Wertsteigerung und Steuervorteile trotzdem zu einem guten Investment führen, bedeutet aber, dass du monatlich Geld zuschießen musst und mehr Risiko trägst.

Kann sie – wenn Tilgung, Wertsteigerung und Steuerersparnis den monatlichen Zuschuss überwiegen (siehe Kennzahl „Vermögenszuwachs"). Voraussetzung: Du kannst den Zuschuss dauerhaft leisten und deine Annahmen (v. a. Wert- und Mietsteigerung) sind realistisch. Vorsicht vor schöngerechneten Prognosen.

Die Bruttomietrendite setzt nur die Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettomietrendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten (im Nenner) und die nicht umlagefähigen laufenden Kosten (im Zähler) – deshalb fällt sie realistischer und niedriger aus.

Die Restschuld wird zum dann gültigen Zins neu finanziert (Anschlussfinanzierung). Ist der neue Zins höher, steigt deine Rate. Prüfe deshalb den „kritischen Anschlusszins": Er zeigt, ab welchem Zinssatz dein Cashflow nach Steuern negativ würde. Sondertilgungen und eine höhere Anfangstilgung senken dieses Risiko.

Deine Mieteinnahmen zählen zu den Einkünften aus Vermietung & Verpachtung. Davon abziehbar sind u. a. Zinsen, AfA, Verwaltung und Erhaltungsaufwand. Der verbleibende Überschuss wird mit deinem Grenzsteuersatz versteuert; ein Verlust senkt deine Steuer. Wichtig: Die Tilgung ist nicht absetzbar, da sie Vermögensaufbau ist.

Beim Verkauf einer vermieteten (nicht selbst genutzten) Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist ist der Verkauf im Privatvermögen steuerfrei. Für Fix & Flip ist das ein zentraler Punkt.